アラフィフサラリーマンの中古マンション購入記(3)~ 中古マンション購入の必須イベントの流れと必要なものまとめ ~

不動産

先日、中古マンションの購入を決めて申し込みをしました。

物件の購入が決まると、こちらとしては賃貸のお金が無駄なのでできるだけ早く引っ越したいですし、売主側も早めに売りたいでしょう。

とは言え順を追ってやらないといけないことがあるので、いつまでに何をやらないといけないかのスケジュールを不動産屋さんと検討しました。

申し込みから引っ越しまでのイベント

不動産屋さんが説明してくれた「購入申込」から「引っ越し」までにやらないといけない必須イベントは以下でした。

 ① 購入申込     :仲介不動産経由で売主に購入申込
 ② 住宅ローン事前審査:仲介不動産経由で銀行に事前審査
 ③ 売買契約     :仲介不動産店舗で売主と対面で売買契約
 ④ 住宅ローン本審査 :仲介不動産店舗で銀行と対面で本審査
 ⑤ 住宅ローン契約  :仲介不動産店舗で銀行と対面で契約
 ⑥ 決済、鍵渡し   :銀行店舗に仲介不動産売主と集まって決済

以下は自分の場合の各イベントの説明必要なもののメモです。売主、物件、銀行、自身の職業などで内容は変わってくると思うのであくまで参考として見てください

① 購入申込

①購入申込は売主に購入の意思を伝えるために最初に行います。

中古マンションは基本は先着順なので、他の人に先に申込をされないように、購入を決めたらできるだけ早く申し込みます。

■必要なもの
・購入申込書:不動産屋さんで氏名、住所や物件情報などを記載
・本人確認書類:運転免許証など

契約実施前までであれば気が変わったなどの理由でのキャンセルも可能で通常は違約金もありません。

このため、軽い気持ちでとりあえず申込をして押さえておいてやっぱりキャンセルとなる人もいるそうなので、売主や物件によってはキャンセル時のペナルティとして申込金を取る場合もあるとのこと。

キャンセルが多い場合は仲介不動産の信用が落ちるため、不動産屋さんから基本的には本気で買うのを決めた場合しか購入申込をしないようお願いしているとのことでした。

前回の記事で自分は①購入申込まで実施してますが、仲介不動産の店舗で購入申込書の記載と今後のスケジュールの説明で合計約30分~1時間程度でした。

② 住宅ローン事前審査

③売買契約は住宅ローンの事前審査が通っていることが条件になります。

このため、①購入申込を行うと同時、またはなるべく早く②住宅ローン事前審査を依頼します。

②住宅ローン事前審査がNGであれば白紙解約となり、①購入申込時に申込金を払って無ければキャンセル料はありません。

■必要なもの
・勤務先情報:社名、勤続年数、住所、電話番号など
・年収がわかる資料:源泉徴収のコピーなど
・物件情報:面積、構造など、不動産屋さんが資料を準備
・他のローン情報:車のローンやリボ払いなどがあれば
・事前審査申込書:自分の場合は不動産屋さんが代わりに記載してくれた

自分の場合は不動産屋さんが提携している静岡銀行にしたのと、物件を探し始めた時に静岡銀行で仮審査をして源泉徴収などを既に渡してたため、②住宅ローン事前審査で新たに必要なものは無く、不動産屋さんが全てやってくれました。

仮審査と金額がほぼ変わらなかったため、翌日には審査OKの連絡がありました。

銀行によって金利が違うため銀行選びは難しいですが、事前に決めれて無いと、複数の銀行に事前審査の申込をしたりでかなり大変で時間もかかってしまうので、物件を探している時から住宅ローンを借りる銀行を決めて仮審査をしておくのが良いです。

ちなみに面倒でも複数の銀行からできるだけ条件の良いものを選びたい場合、複数の銀行に並行で②住宅ローン事前申請を行います。

どれか1つでも審査OKになれば最悪その銀行で住宅ローンを組めば良いので③売買契約を進めて、裏で他の銀行とやりとりを行い、審査OKとなった一番良い銀行と④住宅ローン本審査を行う感じになります。

③ 売買契約

②住宅ローン事前審査でOKが出たら、重要事項説明書の説明と合わせて売主と③売買契約を行い、手付金(100万円くらい)を払います。

必要書類やお金の準備、売主とスケジュール調整などがあるため、①②の1週間後くらいに実施しました。

■必要なもの
・手付金:100万円~物件の5%程度
・印紙代:1万円
・免許証、保険証、実印

この後の④住宅ローン本審査⑤住宅ローン契約でNGになった場合は白紙解約となり手付金は戻ってきますが、印紙代の1万円は戻って来ません。

売主側の理由で平日に仲介不動産の店舗で行いましたが、もし自分の方が平日無理であれば、多少面倒だけど双方別の日にやることも可能と言われてました。

仲介不動産の宅建士の免許がある人からの重要事項の説明を受けるのですが、一通り説明されるので長かったです。

その後にいつもの不動産屋の担当さんと売主の不動産業者の方に交代して対面で③売買契約をしました。合計で2~3時間かかりました。

④ 住宅ローン本審査

③売買契約の後、必要なものを取得できたら銀行に④住宅ローン本審査を行います。

次の売主とのイベントは⑥決済、鍵渡しですが、売主によっては③売買契約から⑥決済、鍵渡しの期間が決められている場合があるので、そこまでに融資が下りるようにしないといけません。

■必要なもの
・印鑑証明書(現住所)
・住民票(現住所):世帯全員分、続柄あり、本籍・個人番号なし
・課税証明書(直近年度のもの)
・源泉徴収票(直近年度のもの)
・受領年金額確認できる書類(年金定期便等)
・免許証、保険証、銀行印、実印

※以下は仲介不動産が準備
・事業計画書、ハウスメーカー提案の資金計画書
・売買契約書、重要事項説明書(写し)
・販売チラシ
・購入物件他の公図(写し)
・購入物件の謄本(写し)

印鑑証明書、住民票、課税証明書はマイナンバーカードがあればコンビニで発行が可能なので凄く楽になりました。

静岡銀行の場合は仲介不動産の店舗に来てくれて対面で説明をしてくれて、本審査の資料に記載をしたので間違いなど無く安心でした。時間は1時間程度でした。

なお、本審査の結果は5営業日後に来ました。

ちなみに住宅ローンは借入者が亡くなった場合に住宅ローンの残債をゼロにするために団体信用生命保険に加入するのですが、最近ではオプションでガン保険が付けれます。

静岡銀行の場合は金利に+0.3%などで付けれるのですが、銀行によっていろいろ違うので住宅ローン選びではガン保険の条件も含めて選ぶのが良いです。

自分はアラフィフだしガンになる可能性は高いのでオプション付けました。

⑤ 住宅ローン契約

④住宅ローン本審査の審査結果がOKとなると、市役所で新住所に変更して必要書類を取得したうえで⑤住宅ローン契約を行います。

■必要なもの
・印鑑証明書(新住所)
・住民票(新住所):世帯全員分、続柄あり、本籍・個人番号なし
・銀行印(口座開設用)、実印
・給与振込口座通帳・届出印

自分の場合は同じ管轄内での移動だったので、区役所で移動申請と合わせて新住所の印鑑証明書と住民票を発行してもらえば良く楽でした。

仲介不動産の店舗に静岡銀行の担当の方が来てくれて対面で契約書類の記載をしました。時間は1時間程度でした。

実は事前に説明動画を一通り見るのが契約条件になってて、前回「見ておいてください」と言われてたようだが見てませんでした。

このため契約書類の記載などをする裏でスマホで説明動画を流して一通り動作の再生をすることになりました。

⑤住宅ローン契約をすると数日で通帳が送られて来て12日後に借り入れた金額が振り込まれるとのことなので、残りの自己資金を振り込んでおき⑥決済、鍵渡しとなります。

ちなみにこの記事を記載している時はここで、明日の朝⑥決済、鍵渡しの予定です。

⑥ 決済、鍵渡し

借り入れた金額が振り込まれて自己資金の残りも振り込んでおくと、自分の銀行口座に売買代金と仲介不動産の手数料などの合計金額が集まることになります。

決済の日は銀行の店舗に仲介不動産、売主、買主が一堂に会して、全てのお金の清算を行います。ここもおよそ1時間程度と聞いてます。

■必要なもの
・通帳、通帳印
・火災保険の資料(入ったことが確認できるもの)
・免許証、保険証、実印
印鑑証明書(新住所):本来は不要?

決済が終われば鍵をもらい、全ての必須イベントは終わりです。

スケジュール検討

今は賃貸に住んでおり退去時は1ヶ月前に退去連絡が必要です。

無駄な家賃を払いたくなければ、8月中に退去連絡をして9月中に引っ越しという選択肢もありますが、既8月末で8月中に住宅ローンの審査がOKとなる可能性は低いため、9月中に退去連絡をして10月中に引っ越しをすることで具体的なスケジュールを検討することにしました。

不動産屋さんによると一般的に③売買契約から⑥決算、鍵渡しまでおよそ1ヶ月~1ヶ月半くらいとのことなので、8月中に契約すれば9月末から10月半ばまでに鍵渡しできそうです。

10月末までに引っ越しが完了しないといけないので、できるだけ10月頭に鍵渡しになるように前倒して、鍵渡しから引っ越し完了までの期間を長くしておきたいです。

ちなみに固定資産税は鍵渡しの月から月割でかかるので、前倒しして鍵渡しが9月末になるより10月頭にする方が少しお得だそうです。(と言っても1ヶ月分なので1万円くらいですが)

ということで不動産屋さんと最初の段階で決めたスケジュールは以下です。

■ 最初に立てたスケジュール
 2021/ 8/21 土 ① 購入申込② 住宅ローン事前審査
 2021/ 8/30 月 ③ 売買契約
         ⇒ ②の結果と③の準備で②の約1週間後
 2021/ 9/10 金 ④ 住宅ローン本審査
         ⇒ ④の結果と⑤の準備で⑤の12営業日前
 2021/ 9/30 木 ⑤ 住宅ローン契約
         ⇒ ⑥から逆線で6営業日前
 2021/10/ 8 金 ⑥ 決済、鍵渡し
         ⇒ 10末までに引っ越しを想定したデッドライン

実は当初は住宅ローンを静岡銀行以外のネット銀行でも審査してもらおうと思ってたので、⑥のデッドラインを決めて④~⑥は逆線表で決めてました。

静岡銀行の金利が結構安くてネット銀行とそれほど差が無かったことと、静岡銀行なら不動産屋さんと提携してるので不動産屋さんがいろいろ対応してくれることから、早いうちに静岡銀行に決めたのでネット銀行の審査は受けてないです。

④以降を少し前倒ししたので実際のスケジュールは以下になりました。

■ 最終スケジュール
 2021/ 8/21 土 ① 購入申込、② 住宅ローン事前審査
 2021/ 8/30 月 ③ 売買契約
 2021/ 9/ 8 水 ④ 住宅ローン本審査(前倒し)⇒ 9/15結果連絡
 2021/ 9/22 水 ⑤ 住宅ローン契約(前倒し)
 2021/10/ 4 月 ⑥ 決済、鍵渡し(前倒し)

その他にやったこと

ここではいろいろやったことや、やろうと思ってることのメモを書いておこうと思います。

それぞれ詳細に書くことがあれば別の記事にでもしようと思ってます。

打合せの録音

これは各イベントの時に後で何を話したかわからなくならないように iphone で録音をしておきました。

録音されてるとわかると言えないこともあると思うので、不動産屋さんなどに録音するとは言って無いです。

自分の iphone ケースは手帳型なので録音画面が表示されてしまってもケースがあるので見えないので便利。

火災保険の加入

自分の場合は⑥決済、鍵渡しが10/4ですが、少なくともこの日から火災保険が適用されるようにしないといけません。

不動産屋さんから火災保険の紹介もありましたが、自分はネットでソニー損保火災保険を契約しました。

どうでもいいですが切りがいいように10/1からにしました。

住宅ローン契約時のガン保険の検討

静岡銀行の場合は住宅ローンの金利に+0.3%でガン保険が付けれます。

ガン保険はアフラックで昔入ってるものがあり、治療費や通院費などが出るものですが、住宅ローンの場合はガンと診断されると住宅ローンの残債がゼロになるというお得な内容です。

最近では早期にガンが発見されれば治療で治るようになってきており、費用はガン保険で対応でき、更に住宅ローンの残債がゼロになる、と残りの人生は安泰です。

一般的に1/2の確率でガンになると言われてて、自分はアラフィフでまだガンの経験は無いですが、姉が過去に乳がんになりました。

母や父はガンは無かったですが今後ガンになる可能性は1/2より高いだろうと思っているため、自分は+0.3%でガン保険を付けました。

銀行によって金利にプラスしなくてもガン保険の半額適用のが付いて来たりと条件がいろいろなので住宅ローン選びではガン保険の条件も見るようにしましょう。

立ち会い内覧

④住宅ローン本審査でOKが出ると購入はほぼ確定なので、カーテンの採寸やコンセントの位置などの確認のため内覧をさせてもらいました。

今回の物件はリフォーム済物件で売主が2年保証してくれるので、売主の担当の方も立ち会ってくれて、簡単な不具合があれば引き渡し前に対処してくれるとのこと。

昔、新築マンションを買った時は細かい壁紙の汚れなども指摘して貼り直してもらったりもしましたが、中古マンションだとそこまで神経質にはやらないため、指摘はゼロでした。

ただ数年住んで無かったため、水道を出すとサビだと思いますが茶色に濁った水が出ました。

しばらく経つと治まるだろうけど、サビてるってことなのでちょっと気になってます。

エアコン移設の依頼

通常は引っ越し業者の予約をして、引っ越し業者にエアコン移設を頼むと思いますが、自分の場合は引っ越しは自力で行うことにしたので、エアコンだけは別に頼む必要があります。

昔だとどこに頼めばいいか悩むところですが、今は「くらしのマーケット」があるので評価も確認して近くで評価の高い業者に簡単に連絡が取れて非常に便利になりました。

自分の場合はちょっと複雑な移設が必要で業者さんによってはかなりの額になりそう。

■現状
・引っ越し元
 リビング:シャープ AY-H28X
 洋室  :富士通ゼネラル AS-J22C
・引っ越し先
 リビング:パナソニック CS-288CF
 洋室  :なし

■移設後
・引っ越し元
 リビング:富士通ゼネラル AS-J22C
 洋室  :なし
・引っ越し先
 リビング:シャープ AY-H28X
 洋室  :パナソニック CS-288CF

具体的には引っ越し元と引っ越し先に3台のエアコンがありますが、全て取り外して別の場所に移設という作業を1日で実施してもらおうと思ってます。

これまでの引っ越し時の経験上、実際に取りつけの時にいろいろプラスを言われて支払額が膨らむのがエアコン取付なのでプラスはあると思いますが、今回お願いした業者さんの見積もりは以下で非常に安いです。

 エアコン取り外し:5,000円x3台
 エアコン取り付け:10,000円x3台
 合計:45,000円

エアコンは現金払いなので一応10万円は準備しておこうと思います。

10月後半に実施しますが、結果については別途記事にしようかと思います。

ソフトバンク光移設の依頼

テレワークがあるので通信の確保は重要です。

ソフトバンク光の場合、NTTのフレッツ光の回線を使ってるので、概ねどこのマンションでも使えます。

ソフトバンクのネットで移設の手続きが可能ですが、引っ越し元の撤去と引っ越し先の設置は別日じゃないとダメなので使えない日が出てしまうのが難点。

設置の時は管理人がいる時がいいだろうし、ちょっとスケジュール調整中。

間取りの検討

ざっくり先にどこに何を置くかなどを検討しておくと引っ越しが楽ですね。

今はいろんなサイトやアプリで無料で間取りを作って家具などを配置して検討できていいですね。

前回の引っ越しの時は iphone のアプリで間取りを作ってみてましたが、今回は a.flat のマイルーム3Dを使ってみました。

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a.flat という家具屋さんが無料で提供しており、WebアプリなのでPCでもスマホでも動くし、非常に簡単に間取りが作れて、a.flat のサイトで扱ってる商品を実際に配置して3Dで確認できるのが良いです。

逆に a.flat の商品に無いものはあまり良いサンプルが無いのが残念ですが、無料だし使い方が比較的簡単なのでオススメです。

鍵交換

不動産屋さんに引っ越し後は鍵交換をするのをお勧めされました。

空き部屋の中古マンションはいろんな不動産屋がお客を連れて部屋を見せれるようにマンション内に鍵が保管されており、不動産屋から連絡があると鍵を取り出すための暗証番号を教えるという形になってます。

このため暗証番号を聞いた不動産屋はいつでも鍵を取り出すことができてしまうので、こっそり合鍵を作るなんて簡単にできてしまいます。

まだどこに頼むかなどは考えてませんが、入居したら管理人さんに聞いて鍵交換はしようと思ってます。

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