アラフィフサラリーマンの中古マンション購入記(2)~ 購入申込 ~

不動産


先日マンションを購入することを決意して、まだ1ヶ月経ってないのですが、実は先週末に中古マンションの購入が決まりました。笑

購入に至ったザックリの流れ

たった1ヶ月で購入申し込みに至ってしまった概要です。

【7/25日】新築マンション見学

平日にテレワークしてたら近所にできる予定の新築マンションの営業が飛び込みで来た。
20年前の若い頃に新築マンションを購入したことがあり、最近のマンションの設備とか興味があったので買う気はまったく無いが話だけ聞きに行くことにした。

新築マンションは60㎡で4000万円台中盤くらい。
すでにアラフィフなので買えるわけが無いと思ってたが不動産営業の話を聞くうちに「マンション買うなら今がラストチャンスなのかも!?」と気付かされた。

ただ、4000万円は高いので中古マンションだな。

【7/28水】中古マンションを検討

まずは自分が月いくら払えるかから、いくらまでの物件が買えるのかをザックリ考える。

ローンの計算はスマホで suumo の「支払額シミュレーション」が簡単でオススメ。
スマホで suumo で中古マンションを検索してとりあえず適当な物件を選択。
金額の下の「月々支払い」ボタンを選択すると「支払額シミュレーション」が起動して、その物件の支払額を出してくれる。
起動後は物件価格、管理費、修繕積立金、金利、頭金、ボーナス、返済期間を好きに変更できるので、これを調整すると月々の支払額からいくらの物件が買えるかを出すことができる。

管理費+修繕積立金:物件でいろいろだが、だいたい2~3万円なので2.5万とした。
金利:「金融機関の金利を見る」のボタンで変動金利を選択。とりあえず0.45%とした。
頭金:とりあえず無し(ゼロ)とした。
ボーナス:とりあえず無し(ゼロ)とした。
返済期間:たとえば50歳の場合は80歳までに完済なので29年。

さて、自分の場合は月々いくらまで払えるだろうか。
現在の賃貸が8万円なので8万円であれば今と同じ生活となる。
支払額シミュレーション」で上記の設定をしたうえで月々の支払額が8万円になるように物件価格を調整してみると。。1800万円
うーん、厳しい。1800万円だと古くて1ルームとかの狭い物件しか出て来なさそう。。

頭金やボーナスを設定すれば変わるだろうけど、自分は頭金はたいして出せないのでとりあえずゼロ、ボーナスはあるが何かのために残しておきたいので一旦ゼロのままで感がる。
生活費を削るのは生活レベル下がるし、今後ずっとそれで行くことを考えるとやめたい。

自分の場合、貯蓄用に毎月4万円の一般財形をやってるのでこれを解約することにした。
なんだかんだ不動産を買う可能性を考えてやってた奴なので不動産を買うんだからここは崩してもいいだろう。

そうすると現在の賃貸の8万円+4万円で12万円までいける!
支払額シミュレーション」でさっきの条件で月々の支払額が12万円になるように物件価格を調整してみると。。3100万円! おお!なんか現実的な数字!

と言うことで中古マンションを suumo とか at home とかで以下の条件で検索してみる。

 ・住みたい駅をいくつか選択
 ・駅徒歩5分
 ・50㎡以上
 ・4000万円未満
 ・築30年以内
 ・価格の安い順


自分の場合は件数は40件くらいだったがよく見ると同じ物件が複数の不動産から登録されてるため実際は30件無いくらいだった。

実は中古マンションを検索したところ、おお!これはイイ!という物件を発見!
駅名や建物名は伏せるけど●●マンション(仮称)。こんなスペックで他より群を抜いて良さそう!

 ・駅徒歩2分
 ・60㎡(2LDK)
 ・12階/14階建
 ・2900万円
 ・管理費+修繕積立金:約23000円
 ・築10年


しかも2021年に水回りやクロス、フローリングをリフォームしてて新築レベルやん。
お!なんと同じビルで74㎡で3300万円の物件も出てる!
とりあえずこの2件を見学に行こう!

suumo で2件とも物件を出してた▲▲不動産(仮称)に「この物件にお問い合わせ」で連絡してみた。
ちなみに連絡した▲▲不動産はフランチャイズでTV CMもしてる有名な不動産。
suumo の「この物件にお問い合わせ」で名前、メールアドレス、電話番号、住所などを記載。物件を実際に見てみたい。その他に「同じ●●マンションのxxxも合わせてみたいです」と記載。

1、2時間後、早速、担当になった田中さん(仮称)からメールが来たが「本日は物件の不動産がお休みで販売状況の確認が取れなかったため、確認をして金曜の夕方に連絡をさせて頂きます。」とのことだった。

【7/29木】仲介手数料を20%offにする裏ワザ!?

翌日、会社で仲の良い知り合いも中古マンションの検討をしてるのでチャットで話した。

自分「自分も中古マンションを探し始めて今週末に見に行けるように〇〇不動産に問合せ中!(^^)」
知人「あ、〇〇不動産ってウチの会社の提携の不動産に入ってる?」
自分「ん、そんなんあるんすか!?」

調べてみると、いくつかの不動産が会社と提携していて仲介手数料を最大20%offしてくれるらしい。
『ふーん、仲介手数料20%ってどのくらいなんだろう?』

売買価格が400万超えの場合『売買金額x3%+6万円(税別)』らしい。
 3000万円の場合の仲介手数料:( 3000万円x3%+6万円 )+消費税10%=105.6万円
ということは、仲介手数料20%off ⇒ 約21万円割引! 大きいな。

うーん、既に〇〇不動産にマンション見に行きたいってお願いしたので動いてると悪いし、会社提携の不動産は近くに無さそうだしなぁ。〇〇不動産が仲介手数料を20%offしてくれればいいんだけど。

自分「すみません、田中さんいますか?」
田中「はい、変わりました!お世話になっております!」
自分「実はカクカクシカジカで会社提携の不動産だと仲介手数料が20%offらしいんですよね。」
田中「なるほど。上と調整は必要ですが、20%ならウチも大丈夫ですよ!」
自分「おっ、そうですか!20%offできるのであれば継続でお願いします。」

きっと言えば20%offしてくれるだろうと思ったので交渉して〇〇不動産で進めることにした。(^^)

【8/1日】〇〇不動産で物件探し開始

実は7/28水に問い合わせた物件は2件ともだいぶ前に買い手が着いた状態であるが、まだ各不動産のサイトから消されて無いだけだった。
まぁ、中古マンションは探したいと思ってるので、〇〇不動産の田中さんに希望の駅や距離や広さなどを伝えてピックアップしてもらっていた。
1件は見に行けるとのことで話を聞きがてら1件見に行くことになった。

ちなみに見に行った1件のスペックは以下。

 ・駅徒歩7分
 ・60㎡(3LDK)

 ・3階/7階建
 ・3000万円
 ・管理費+修繕積立金:約28,000円
 ・築25年(2年前にリフォーム)

 ・駐車場空無し

築25年だが最近リフォームしてるのでとても綺麗。
間取りも3LDKで長方形の一般的な間取り。
有名なシリーズのマンションで管理も悪く無い。
気になったのは駅徒歩7分とか駐車場が無いとか少し古いところとか。
まぁ、悪くは無いが「ここがいい!」という感じはなかった。

不動産屋で中古マンションを購入するのに最初にいろいろ説明してもらった。
この辺りは別で書くとして、とりあえず自分は3300万円以下で物件を探すことにして、銀行の事前審査を出してもらうこととなった。

また事前に伝えていた条件で候補を出してくれていた。
もしかするとWebで出て無い物件があるのでは?と期待したが、オーナーチェンジの物件があるくらいで、だいたいWebで出てくる物件だった。
そこからいくつか絞って次回見に行けるよう調整をしてもらうこととした。

【8/7土~8/15日】夏休み

本当は翌週に早速物件を見に行きたいところだったけど、実家に帰ってたのでマルマル2週間は何もせずに過ごした。
この間、毎日、新しい物件が出て無いかな?と不動産のサイトをチェックしてたが何も出て来なかった。
案外、物件って出て来ないもんなんだなぁ。

それと8/6に銀行から事前審査okで変動の実行金利0.45%と回答があったとのこと。
ウチはネームバリューのある大企業なので過去にも住宅ローンをした時に会社名だけで即okが返って来たな。こういう時は、やっぱ大企業の信頼って凄いんだなと実感する。

【8/21土】物件回り

この日は午前中から物件めぐりをした。
前回8件ほどピックアップしてたが居住中の物件は居住中の方に確認したところ都合が悪くダメだったので、行けるのは前回行った物件を含めて空室の5件。
実は前日の晩に不動産サイトで1件増えたのに気づいた。ここいい!って物件だったので最初にここも見に行きたいと確認してもらうと、行けるけど既に他に2件の見学が入ってるので15時以降となった。

この日6件回ったが、物件のスペックを6件書くのもナニなんで特徴的な奴だけ。

 ・駅徒歩4分
 ・63㎡(3LDK)
 ・3階/6階建
 ・2000万円
 ・管理費+修繕積立金:約28,000円
 ・築21年(リフォーム無し)
 ・駐車場空有り:13,000円


おお、安い!駅からも近い!ここは良さそう!
期待して見に行きましたが、築21年でリフォームしてないので部屋はそれなり。
まぁ、安い賃貸を転々としてたのでダメでは無いけど買うのを考えると。うーん。
でも安いから、たとえば自分で500万円くらいかけてリフォームをすれば良さそう?

不動産の田中さん曰く、自分でリフォームも有りだけど凄く大変、なんだとか。
リフォーム業者は決まったパターンでリフォームして出すので安くできるけど、個人の場合は壁紙、クッションフロアだけじゃなくドアノブとかも全て自分で決めるが数百から選択できるので1つ選ぶのだけでも大変だし値段の差の機能を知ってしまうと目移りして高いのを選びがちになる。
もちろん満足度は高いが時間もかかるし価格も上がるし精神的に疲れる。
自分は家電とか買うのに結構いろいろ調べて納得行くのを買う派なので、これは絶対無理と速攻で思ってしまった。笑

 ・駅徒歩10分
 ・89㎡(3LDK+S)
 ・6階/7階建
 ・2200万円
 ・管理費+修繕積立金:約23,000円
 ・築45年(フルリノベーション)
 ・駐車場空無


ここは不動産の田中さんが面白い物件なので見るだけ見てみてくださいと言われたもの。
築45年なので外見からかなり古いマンションだが、中に入ると、、うおー、超豪華!
単にフルリノベーションされてるだけじゃなくセンスがいい!
部屋の中と価格だけ見ると無茶むちゃお得だけど、築年数とか駅からの距離を考えると厳しい。
完全に通勤が無ければ駅から離れてもいいので美味しそうだが、駅からの距離を考えると賃貸とか売るのは難しそうだから終わりの住まいとして買う感じか。
ここは古くてもフルリノベーションするとここまで良くなりますという参考になった。

その他の物件もリフォームしてるものは悪くは無いという感じだったが、どれもピンと来ないものが多く、売れずに残ってるものはやはりそれなりだと感じた。笑

最後に15時過ぎに本命の物件を見に行った。

 ・駅徒歩5分
 ・72㎡(3LDK)
 ・3階/5階建
 ・3300万円
 ・管理費+修繕積立金:約29,000円
 ・築25年(3年前にリフォーム)
 ・駐車場空無し

価格は自分の制限枠上限の3300万円だが希望の50㎡を大きく上回る広さで、リフォームされた部屋は綺麗でパッと見て「おお!いい!」って感じ。
管理費+修繕積立金が高いのが気になるが、今まで見た6件の中ではダントツでいい。

田中さんも「いい物件ですね」とジワリと背中を押してくるが、不動産特有の煽りはしない主義らしく早く決めさせようと強くは煽っては来ない。
ただ、決めるにしても止めるにしても悩む時間は短い方がいいとジワジワ押してくる。笑
悩んで「決める」か「止める」か決まって無い時に売れてしまった場合、「止める」方向で考えてたとしても逃した魚は良く見えてしまって引きずるパタンが多いらしい。
一度引きずると、相当いい物件が出ないと『あの物件の方が良かったなぁ』と比較しちゃうので長いこと決まらない人になってしまうんだとか。

凄くわかる。
これまで実家や会社の寮を除くと7件の賃貸物件や購入したマンションに住んでたりするが、不動産は全て1点モノなのでタイミングが非常に重要。
いい物件の場合、これはいいなと思ってもその場で決めきれないので、とりあえず持ち帰って一晩調べてから決めようと思ったら他の人に買われてしまってることも多い。
車も中古車ばかり7台目だが、今乗ってるノアを埼玉まで見に行った時、午前中に見に来た人が嫁さんと相談すると言ってたらしく、即決できることは重要だと痛感したこともあった。

【8/21土】住宅ローン減税と申込み

不動産屋で30分程悩んでたが、心の中では『この物件は絶対いい。たぶん一晩悩むと後悔することになりそう。』と感じていた。

3300万円で管理費+修繕積立金が約2.9万円、金利0.45%だと月13万円。
うーん、当初12万円で考えてたのでちょっと苦しいがボーナス考えればいける。

たとえば10年後に賃貸か売るかできるか。
近隣で似た条件で見ると下は12万円くらいからあるが15万円とかでも出てる。
年間114万円元金が減るとすると10年後のローン残高は約2160万円。
駅徒歩5分で72㎡なのを考えると築35年でも綺麗ならもっと高く売れるだろう。

他に何か見落としてることは無いだろうか。。
あ!そうだ、住宅ローン減税が適用されるか自分で調べてわからなかったんだ!
聞いてみると、不動産の田中さんが社内の詳しい人や売主に確認してくれた。

中古マンションで住宅ローン減税が適用される条件は以下。

 ① 自ら居住すること
 ② 床面積が40㎡以上であること
 ③ 借入期間が10年以上であること
 ④ 所得が1000万円以下であること
  (所得が3000万円以下の場合は50㎡以上)
 ⑤ 中古マンションの場合、以下のいずれかを満たすこと
  ・築25年以内
  ・新耐震基準に適合する建物であること


①~④は大丈夫。
⑤は、築25年ちょいなので新耐震基準に適合してないといけない。
確認してもらったところ「既存住宅売買瑕疵保険」に加入予定で加入すれば耐震基準を満たしてることになるらしい!
しかも売主が個人ではく不動産業者なので住宅ローン減税13年が適用!
年末のローン残高の約1%が13年減額でザックリ300~400万円くらい戻ってくる!

なんか引っかかってたものが取れた気がした。
まぁ、この物件なら損はしなさそうだ。想定以上に広くて生活レベルもだいぶ上がりそう。
それにこの物件は、ちょうど前日に出て来たりとか、部屋見た瞬間ビビッと来たりとか、その他にも特別な理由とかあったりして、この物件を買う運命なんだろうと感じる。笑

腹を決めて、そのまま申込みをして帰りました。

この後のスケジュール

ざっくり概要だけ簡単に書いたけど結構長くなってしまいました。
詳しく書きたいところなどは別記事で書こうと思ってます。

この後、売主さんと売買契約して、銀行の住宅ローン本審査をして承認が通れば金消契約、売主さんにお金を払う決済をして鍵の引き渡し、という感じで進むようです。

9月のどこかで住宅ローンの承認が取れると購入が確定して、今の賃貸から引っ越しの連絡ができますが1ヶ月前に言わないといけないので賃貸は10月末までとなります。
10月の頭あたりで鍵の引き渡しがされると引っ越し期間を1ヶ月くらい取れます。

荷物は多いけどこれまで引っ越しを何度かやってて大物家具は持って無いので、実は引っ越しは自力でやろうと思ってます。笑
自力でダメなエアコンは「くらしのマーケット」で。
冷蔵庫と洗濯機と乾燥機は2人でなんとかなりそうだけど、どうかなぁ。。

とりあえず引っ越しまで日々荷物整理して不用品をできるだけ処分せねば。

中古マンションの購入について

既にこれまでもジワジワと不動産価格は上がってますが、海外に比べて日本の景気が改善していないので輸入に頼る日本は物価が上がってきており、物価があがると資材が上がるので新築マンションの価格は今後も上昇すると言われてます。
新築マンションが上がると中古も上がるので、やはり買えるならタイミングは早い方が良さそうです。

住宅ローン減税も今後どうなるかわからないので、減税が13年還元される今年はチャンスでは無いかと思いました。

45歳以上の方はローン期間が毎年35年から少しづつ減るので、不動産の購入は早い方が良さそうです。

今年中に契約をしようとすると、8末現在、もう4ヶ月しか無いです。
自分は1ヶ月物件を探しましたが気に入るものは1、2件のみ。
それもいい物件は出たらすぐに売れる状況です。

「これは!」という物件が出た時にチャンスを逃さないためには、以下のようなことが必要だと思いました。
とりあえず思いつくものですが。

・自分の探したい物件の条件を絞り込んでおく
・頭金の予算、月々払える額などから物件の上限額を決めて探す
・築~30年くらいでリフォーム業者がリフォームして販売してるのがたぶんベター
・いい物件を即押さえれるように物件の上限額で銀行の仮審査を済ませておく
・いくつかの中古物件を見て、その物件がいいと即決できる知識をつける
・住宅ローン減税の対象になるか、定年後に売れるかなどを検討する
・頭金の準備、自分の場合は売買契約で現金100万円、金消までに300万円必要


若い方も賃貸が高いのは無駄なので住宅ローンが通るのであれば売ったり貸したりできる中古マンションを買うのがオススメです。
新築は不動産屋の利益が20%くらい乗ってるので価値は80%くらいになると言われてて、一般的に20年くらいは価値が下がるそうです。
マンションは一生モノでは無いので高値掴みしないようにしましょう!

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